安徽省合肥市瑶海区

从“有的住”到“住得好”
红色物业承载老工业区的“宜居”之路

一、背景与起因

瑶海曾经是合肥老工业区,面积64平方公里,常住人口105万,人口密度居四个主城区第一。辖区内开放式老工厂区宿舍、老旧生活小区占到合肥市的三分之一。其中,区域内共有成建制住宅小区560个,零星楼栋84个,其中商业开发小区210个,大建设以来建成交付的回迁安置房36个,老旧生活小区(三无小区)314个

由于房屋年代久远、面积体量过大、补贴标准不高、基层力量薄弱等原因,老旧小区大多老化严重,面临无人管理、无人清洁、无人维护的困境,并衍生出社会治安、邻里矛盾、安全隐患、民生保障等多方面问题,群众社会治安满意度低、安全感差,反响强烈,已经严重影响群众的幸福感和获得感,成为瑶海区推进社会治理过程中的难点、堵点和痛点。为顺应群众期盼,瑶海区创新探索老旧小区物业管理改革,依托红色物业,对老旧小区进行“托管”服务,推动老旧小区逐步实现由“失管”到“物管”的蜕变。

开展三无小区暨环境整治活动

二、做法与经过

百姓安其屋,乐其居,社会稳定的基石才能筑牢。近年来,合肥市瑶海区聚焦辖区居住环境治理,提升辖区群众安全感、满意度,将市域社会治理现代化落实在“微服务”,以“红色物业”疏通基层治理的“毛细血管”,改善基层社会“微循环”,让这个拥有三分之一以上开放式老工厂区宿舍、老旧生活小区的传统工业区丢掉了“脏乱差”的刻板印象,焕发出“和谐、文明、有序”的新活力。

党建引领“红色物业”赋能助力“双提升”

2019年之前,瑶海区群众安全感和政法满意度排名常在末位徘徊。辖区群众的心声,全在这个结果的背后。“我们下定决心要找到病根,再对症下药。”瑶海区委政法委常务副书记吴含笑回忆,当时瑶海区决定再次邀请第三方进行评估,寻找辖区“安全感、满意度”差在哪。“结果也有点出乎我们的意料,物业管理跟不上、居住环境脏乱差竟是主要原因,而不是治安管理、司法服务等问题。”

借鉴先发地区的的成功做法,瑶海区落实合肥市委“1+8”文件精神,大力推进党建引领住宅小区综合治理工作,让“红色”为物业管理赋能。

针对辖区小区现状,瑶海区遵循试点先行、逐步推广的原则,优先在几个街道进行试点工作。

和平路街道辖区范围内48个小区,其中老旧、三无小区28个。2018年2月,该街道通过招投标的方式对全部28个老旧小区引进了物业管理,同时进行政府部分补贴,实现物业管理全覆盖。和平路街道党工委办事处依托街道的固有品牌“党群议事会”,着力加强物业服务企业的党建工作。目前合肥联源物业党支部在上级相关部门指导下打造“1143”党建工作体系积极,创建瑶海区非公企业党建示范点;全辖区48个小区均成立了党小组,党员楼栋等不同形式的党建阵地,建立了合肥市首个街道层面的小区红色物管联盟。专业的管理加上群众监督、测评打分,辖区的物业服务水平提升了,整个辖区的面貌迅速改善。

和平路街道的试点做法,随后在长淮街道等三个街道推开试行。

目前,辖区内物业服务企业党建工作达到全覆盖。建立瑶海区物业服务企业“红黑榜”,动态更新物业服务企业信用信息,并将信用信息作为市场监管、政府采购、招标投标、政策扶持和表彰奖励等活动的重要依据,实施奖优罚劣,推动物业服务企业主动解决问题,主动提升服务管理水平。

居民的认可是老旧小区物业管理改革的最大成效。瑶海区坚持以党建为引领,深入推进党建指导、“红色”议事和自律监管,形成“红色管家”的物业服务模式,逐步建立起以社区党组织为核心,街道、社区、物业公司、社会组织共同治理、有序运行的基层党建治理格局。

共建共治共享老小区有了“新管家”

红色物管办,一个囊括了由楼院长、党群代表、楼栋党小组组成社区党群志愿服务队,街道建设办、文明办、综治办、城管中队、司法所、辖区派出所等职能部门以及社区网格员的组织。繁昌路社区党委书记徐平向记者介绍,“红色物管办的管理内容包括收集、受理、协商、反馈四个环节。“红色物管办”就相当于社区建立的“开门接访”服务窗口,这样一来,既建立了共商共议的“红色”阵地,又为群众疏通了一条民意畅达的“红色”渠道,从而建立了一个共享共建的“红色”平台。

目前,和平路街道已经在辖区全部48个生活小区都建立了生活小区红色物业管理办公室,强强联合构建“红色物管联盟”,并建立红色物管联盟党支部。

红色物业联合医疗志愿者开展义诊志愿服务活动

2018年6月,长淮街道党工委在银屏花园小区成立小区党支部,为小区治理注入红色基因,选定小区业委会主任任小区党支部书记。同时,银屏花园通过公开招标加政府补贴的形式,引进物业公司,迅速着力于解决小区内重难点问题以及涉及广大业主切身利益的事务。

就在2018年瑶海区的老旧小区改造工程中,因该小区建成时间较长,每幢楼的电子门全部锈蚀,多数损坏,但是施工方只负责电子门修复使用。针对这一情况,小区党支部与业委会、物业公司多次协商,积极协调请示相关部门,最终小区实现所有电子门和电子锁全部更换。

银屏花园的小区党支部,是瑶海区在红色物业打造的过程中充分发动群众参与事务决策,共建共治共享的缩影。瑶海区按照商业小区、老旧小区、回迁小区等多种类型分类管理,配合建立“1+5+N”工作机制,即一个“红色公约”,决策听证、矛盾协调、公开评议、现场办公、工作交流“五个制度”,以及涉及垃圾分类、秩序管理、小区治安、环境整治、资金监督、文艺活动等N支“微治理”小分队,广泛邀请各类业主代表参与到事务决策和自治管理全过程。

创新纠纷化解机制让“矛盾不出社区”

2019年11月,由瑶海区政法委牵头,组织该区人民法院、区司法局和区住建局,成立了区级物业纠纷人民调解委员会,共同为瑶海区物业纠纷化解形成合力。同时在瑶海区法院设立分中心,进入实体化运行。瑶海区计划在辖区13个镇、街、开发区选点运行,设立分中心,最终现实物来纠纷人民调解委员会分中心全覆盖,真正将矛盾处理关口前移,打通“最后一公里”。

2019年9月,合肥首个街道物业纠纷调解中心在三里街街道“上线”。

2019年12月,和平路街道挂牌成立了瑶海区物业纠纷人民调解委员会分中心,并签约专业律师进驻5个社区,建立物业纠纷联动三级调处机制。专业法律顾问每周都有半天在社区坐班,同时,建立居民法律咨询交流微信群,及时线上线下为社区和居民提供优质便捷的法律服务。

“居者有其屋”,还需“居者安其屋”。瑶海区让党建融入老旧小区管理,让共治共享共建融入居民血液。在三治融合的思想指导下,瑶海区通过“红色物业”的优势,积极将多元解纷机制建到居民身边,让“矛盾不出社区”,提供看得见的“说事儿处”。

围绕“居民反映的问题如何高效解决”这一课题,瑶海区进一步强化属地物业管理第一责任人职责,构建一整套完善的运行机制,切实做到“小事不出小区、大事不出社区、难事不出街道”,以实实在在的工作成效提升社区居民的满意度。

目前,瑶海区网格总数为596个,各街镇开发区已建立网格党支部(含小区党支部)数量为474个。结合瑶海区党建网格和综治网格“两网”乃至“多网”融合的优势,充分发挥基层网格作用,积极推行“1+4+n”模式,即“一长四员(网格长+执法队员、社区民警、物业人员、信息员)+社会力量”的工作格局。建设从社区到网格、从网格到楼栋、从楼栋到单元甚至更小层级之间的信息传输网络和服务管理网络,同时也构建起了矛盾纠纷排查网络,实现了矛盾纠纷第一时间发现、第一时间上报、第一时间化解。

建立网格党支部

2020年8月5日,瑶海区社会矛盾纠纷调处化解中心正式开始试运行。该中心融合人民调解、司法调解、行政调解“三大调解”机制,汇集网格化服务管理中心、信访接待中心、矛盾纠纷调处化解中心、公共法律服务中心等“四个中心”力量,整合资源、联调联动联治,合力推动问题解决,让群众“只进一扇门,最多跑一地”,实现矛盾纠纷“一站式解决”的高效办理。

三、成效与反响

瑶海区坚持以党建为引领,深入推进党建指导、“红色”议事和自律监管,形成“红色管家”的物业服务模式,逐步建立起以社区党组织为核心,街道、社区、物业公司、社会组织共同治理、有序运行的基层党建治理格局,实现辖区群众安全感和满意度有效提升。2019年下半年,全区群众安全感和政法满意度分别较上半年提升4%、6%,提升幅度均位列全省第一,其中群众安全感全省排名100位,政法满意度全省排名26位。2020年上半年,全区群众安全感和政法满意度综合指数97.02%,位列合肥市主城区第1名,其中群众安全感全省排名83位,政法满意度全省排名89位。

四、经验与启示

一是坚持党建引领,织密党的组织体系。街道成立“红色物业”建设工作领导小组,建立并落实考核制度。注重抓好党的组织和工作覆盖,以“物业联盟”的形式实现组织覆盖。每个小区成立“红色物管办”,落实街道工作要求,督促物业改进服务。

二是健全制度标准,规范红色物业建设。配套建立“1+5+N”工作机制,广泛邀请各类业主代表参与到事务决策和自治管理全过程。全面开展“美好小区”创建行动,建立“5个有”和“10个好”的“红色物业”实效评价指标。协调开发商和物业服务企业,在有条件的小区成立“党群议事厅”,切实强化阵地保障。用好社区党组织活动专项经费,注重向“红色物业”党支部倾斜,街道财政给予成立党组织的物业服务企业适当党建工作经费补助。

三是面向群众需求,破解物业服务难题。坚持把解决群众迫切需求作为工作出发点和落脚点,充分听取和征求群众意见建议。全面开展“一小区、一楼道”微信群建设,探索开发以网格为单位,畅通业主参与治理渠道。辖区凤阳一村社区面向居民征集“金点子”,试点“共享车位”,有效缓解小区停车难问题。建立物业矛盾纠纷“三不出”机制,推动“小问题不出网格”,“大问题不出社区”,“难点重点问题不出街道”工作。

五、探讨与评论

瑶海区对老旧小区进行“托管”服务,推动老旧小区逐步实现由“失管”到“物管”的蜕变。截至目前,已对30个小区、20个零星楼栋实施物管服务,共计配备92名保安、34名保洁和18台车辆,受益居民达2.21万人。

(一)坚持“科学谋划+渐进化推行”瑶海区建机构,设置物管分中心,安排专人“蹲点”管理,全面摸排老旧小区底数和人防、物防、技防等“三防”设置情况,对摸排出的问题进行分类登记、汇总分析。定标准,在前期摸排基础上制定可执行、易推广的片区化物业管理方式以及基本服务要求。抓落实,建立物管中心与社居委“双向进入、交叉任职”制度,对物业服务质量进行监督检查。通过“三步走”,有效引导动员居民全面参与自家小区管理中来,实现了“自家人管好自家门”“先负责任、再当主人”。

(二)坚持“红色引领+精细化管理”。居民的认可是老旧小区物业管理改革的最大成效。瑶海区坚持以党建为引领,深入推进党建指导、“红色”议事和自律监管,形成“红色管家”的物业服务模式。建强“红色堡垒”,组建物管中心党支部,定期开展由社区、业主、相关单位参加的联席会诊,逐步建立起以社区党组织为核心,街道、社区、物业公司、社会组织共同治理、有序运行的基层党建治理格局。打造“金牌管理”,立足区域整体,打破原有“楼、院、社区”界限,按照服务管理项目分类,对公共区域内的秩序管理、卫生保洁、绿化养护、便民服务等项目进行“打包”整合,实施片区化物业管理。

(三)坚持“多方联动+特色化服务”。瑶海区推进“互联网+社区”行动,建设社区服务管理一体化融合平台,构建起以保底公益的基本物业服务为主,利民便民的暖心特色服务为辅,共治共享的志愿服务为补充的服务体系。搭建“管家帮”便民服务平台,组建“管家帮”便民服务队,以成本费为居民提供便捷服务,通过改善“软服务”,进一步提升居民的幸福感和满意度。构建完备志愿服务体系,鼓励和引导党员干部和居民群众就近就便参与社区自治行动,培育壮大“小巷管家”微治理队伍,巩固扩大“左邻右舍”微志愿平台,助力街居打造老百姓家门口的“美好生活共同体”。

        (四)坚持“政府主导+有偿化运行”。瑶海区着眼长效,积极探索“有偿微利”“先尝后买”的投入方式。前期改造政府主导,由区国资公司投入资金,用于小区物管设备采购、设施改造、人工费用等支出。在三里街、铜陵路街道试点过程中,规划停车位近400个,安装门禁道闸设备5组,设置值班岗亭4座,开展各类服务百余次、网格巡逻6000余人次,全部由政府承担,累计投入110万余元。后期服务适度有偿,将专业化物业服务引入老旧小区,物业管理费用将按照居民缴一点、政府补一点的原则,逐步培养居民对物业服务的付费意识。针对业主所需缴纳的物业服务管理费用问题,先期试点的两个街道通过对辖区内老旧小区住户的民意调查,结果显示在改善服务的基础上,居民缴费意识和意愿普遍提高,老旧小区“服务差不缴费,不缴费服务更差”死循环可以得到有效破解。

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